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【今日房评】重大信号!开发商集体减速、回购
[来源:未知]   [作者:admin]   [编辑:admin]   时间:2019-03-27 07:53

  如果大家还不清楚8月份仅卖了313.3亿元对于“宇宙第一”房企碧桂园意味着什么,我们就来翻看下今年1-7月碧桂园的单月销售业绩:1-7月碧桂园分别录得691亿元、546亿元、641亿元、695亿元、772亿元、778亿元、336.9亿元。

  虽然从数据上看,碧桂园单月销售速度从7月份开始就已经在降速,但是如果把7-8月份的销售业绩跟上半年1-6月的单月销售业绩来对比看,这个业绩下降还是很惊人的。

  一位分析人士说,行业前三的房企8月份销售业绩大幅度下降,一方面是源于市场的原因,受棚改货币安置政策调整等影响,二三线城市楼市迅速降温。另一方面就是大型房地产企业在有意控制发展速度,开始转向资产安全为主的策略。

  如果我们把一些大房企在8月份做的另外一件事情联合起来去思考,上述分析人士的话,不无道理。而且真实反映了大型房企掌舵人对于市场预期的转变。

  例如,恒大在7月3日到6日期间就斥资17.39亿港元回购了8295万股;碧桂园6月27日到29日,回购5300万股股份,共耗资6.9625亿港元。此外间接全资附属公司收购合共1.07亿股。世茂、龙湖等房企都紧随其后,实行了股权回购计划。

  最近的两个月里,地产股股价继续下跌,而有实力的房企则选择继续回购股票,这样不但摊低了回购股票的平均价格,还进一步加强了公司股权的稳定性。

  第一,房企回购股票的大背景是股价不断下跌,这个时候大股东回购股票,是给市场以信心,栗战书与程维高提振自家股票投资者的信心。

  第二,是为了公司股权治理结构的安全,大家都牢记宝能在股价低迷时举牌万科的惨痛经历。在股价跌到了历史低点,甚至多家房地产企业股价跌破净值的时候,不赶紧出手回购部分自己的股票,恐怕会被门口的野蛮人趁虚而入。

  第三,当前股价处于低点,谁家的买卖谁清楚,谁这个时候舍得买入自己的股票,说明有信心在股票上还能赚一笔。用孙宏斌的话说就是,买融创的房子还不如买融创的股票挣钱。

  第四,股价下跌接近房地产企业股票质押线,房企必须补仓以确保资金安全。大部分房企的股票质押率都很高,而股价不断下跌,接近券商的股票质押线,券商会要求开发商补充保证金或质押股票数量。在这个情况下,手头有钱的开发商会选择趁低价再多购入自家股票,增加在券商那里的股票质押规模,以确保券商质押融资的安全。

  由此可见,开发商手中保持充裕的现金是多么重要的事情。同时,也应该看到,开发商手里的现金,并非是用于拿地和开发投资就完了,还需要关注资本市场回购股票的需求。

  不管出于何种目的而回购股票,都是为了确保公司的安全。这也是本文开头所观察到的,行业排名前三的开发商都在集体降速的原因。对于开发商来说,当下不仅要在房地产销售和银行领域开战,还要考虑资本市场股价变动和券商质押的风险。对于大部分开发商来说,今年四季度都面临生死考验。

  按照相关机构的统计数据,今年四季度将是房地产企业举借债务到期的高峰期,年内预计有近2000亿元的房企各类债务到期,四季度尤其是偿债高峰点,2019年亦是一大考验。

  销售规模排名前几名的房企们,已经告别了规模膨胀的阶段,稳住了自己开发的资金链,需要考虑的是未来债务风险控制,因此适当降速是可接受的动作。而对于一些仍然在高速猛进的企业来说,今年四季度将发生一个“高速过弯”的动作,必然是险象环生。

  发展,永远是开发商老板们心中的头等大事。基于上述情况的变化,预计第四季度开始,房地产企业投资拿地布局会全面回归一二线的核心城市,或城市圈辐射范围内地区,之前快速增长的三四线城市,或许会成为弃子,这些城市楼市降温速度可能比预想的快。